こんにちは、関です。今日はですね、不動産競売について、またお話をしようと思うんですけど、開札に行こうというお話をこの前に撮っている動画でしているんで、ちょっと順番に追っかけてほしいのですが、開札に行く理由というのは沢山あります。私の教材の中では、開札に行こうと話をしていて、なかなかみんな行かないですよね。なんで開札に行った方がいいかと言えば、あんまり変な恰好をしていかないでください。これから夏とかになって、短パンやＴシャツで行くと入れてくない場合、ビーチサンダルだとつまみ出されますのでそれだけ要注意です。それはどこの裁判所でも同じだと思いますし、東京は特にうるさいと思います。それが注意点ですね。メモと鉛筆くらいは持って行ってください。
その時にですね、発表されるのが、最高価の方ですね。最高価というのは落札者になれると。代金納付して初めて落札者になれるというか、自分の物になりますから、お金を払うまでは、当然自分の物にならないのです。最高価で入れた人と、ＢＩＴでは過去履歴を見ても最高価の人と落札した人、法人だとたぶん記名があるですかね、個人だとたぶん記名がないのですけど、裁判所の発表は開札の時は、全部発表されます。で実はそういうサービスをやっているところがあって、私たちは行かなくてもＦＡＸで速報で流れてきます。それだと月に２・３万払う必要があります。そういうところから本を送ってきてくれるので、それを見てやるというのも一つです。裁判所に行くとそれを持っている人は沢山いるので、これかというのが分かると思います。その時に、最高価の人と落札した金額はＢＩＴでも見れます。
ただ、開札に行ったときに重要なのが、どんな人がきているのだろうとまず、知りたいというのももちろん知りたいというのも一つありますし、そのあと発表される次順位、要するに2番手の人、2番手になりる可能性のある人発表もします。あと入札額も。でみなさんが見ていく中でこの次順位の人がいるかいないか、という物件をチェックする必要があるのです。
次順位とはなにかというと、入札しました。で基準価格があるのですけれども、それよりもはるかに高い金額で入札された場合にですね、保証金以上離れていると二番手、次順位の資格を持つ人はいなくなります。これはどういうことかと言えば、1000万の基準価格の物に対して保証金というのが200万と決まりがあります。最低の売却可能額というのが800万です。800万から入札ができるということなのです。ところが1000万の基準価格に対して、落札者が1500万だったとすると、二番手で、もしあなたが入札しました。1100万で入れたとします。そうすると1番手が1500万で入札していますから、1500万に対して1100万であなたが入札すると400万の開きがでるのです。ところが、保証金が200万なんです。トップとの差が200万以内でないと次順位というのはいなくなるんです。だからあなたは次順位になれないのです。みなさんが入れた物件がそういうものであったのかを知ることがとても重要なのです。
なぜかというとすごく離れた金額を入れた人というのは、同業者から見れば、競売業者から見れば、バカなやつだなということなんですよ。でそれっていうのは一時的にその人が入ってきて入札して高外している可能性とか業者が間違えて入札している可能性というのがあるんです。それを知っておかないとどんぐりの背比べの中で負けたのあれば、次回勝てる可能性が生まれてきますよね。ところが、ボーンと高く買うところというのは、みなさんと違って、はるかに高い金額で落としても利益化する何かを持っているんですよ。
例えば、私が教材の中でもお話をしていた、自由ヶ丘というエリアで買った物件があったのですけど、6所帯入っているアパートでした。間口が2メートルしかないので、1回壊してしまうと、もうアパートが立たない。でもそれは普通の人は利回りで計算して入れていたのですけど、その中でも私はダントツで入札ができたのです。なぜかといえば、更地にして転売する方法だったので、土地の価格が遥かに高いところだと、転売の方がはるかに高く売れるゾーンがあるのです。都内に。だからそれを知らないと勝てないのですね。だから勝てないということは、一生落札ができないということです。なので資金をいれているだけ、無駄になります。ということが起きます。
まず、この次順位が離れてという物件でそれであとを追っかけて行くのが大事です。例えば、私たちでやっているところで、入札しました。持っていかれました。内が次順位でした。そんな物件はやまとあります。それは必ずトップの人たちがそのあと、どうやって、仕上げて転売しているのか？どうやってなににしているのか？全部調べています。追っかけています。それをしたことによってそれが理解できる。そうするとこの辺って、これぐらいの金額で来るという予想が立ってきます。もしそれが皆さんが怖かったら、自分で紙に書いて置いて、開札だけ行ってみる。そうすると、これだったら、勝てた、それが3万円の差、一円の差、で勝てたら、ものすごい価値になりますよね。そういうことが上げられるということです。
それと次順位が調べられて、次順位がいるかいないか、金額も、もちろんわかりますから、差額もわかりますし、皆さんがやっていく中で今度もう一つ重要な指標を見ることが必要なんです。それは何かというと、入札件数なんです。例えば、銀座とかのマンションとかあったら、おそらくすごい入札の枚数があるんですよ。多い時はたぶん60とか。２０とか30とか入る状況になったときに、みなさんが、真ん中編の金額だったら、勝てないですね。
人気があるところから離れたところで勝てる何かを見つけていく必要もあります。だから次順位のことと、もう少し競売を入札するのであれば、ゾーンとかそういった物件、あまり問題のない物件を選んでいくようであれば、入札枚数がいくつになるのかを予想して、そこでもし勝負をしようとしているのであれば、それを落札した人は、そうやって仕上げて、どうやって、利益化してのかということを調べた方がいいです。それをしないと競売では最終的には負けてしまいます。ということで不動産競売について今日もお話をさせて頂きました。どうもありがとうございました。
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