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不動産競売物件は返却できるのか?







こんにちは、今日もですね、不動産競売の話をします。昨日アップした動画に質問がありまして、私のクライアントさんなのですが、不動産競売を返却できるケースはどういうものなのかものなのかという質問がありました。

例えば、雨漏りをしているということが、不動産競売の物件明細書に書いてあれば、もちろん返却はできません。非常に微妙なニュアンスでいろいろ書いてあると思います。こういう可能性があるとか、書いてあります。それはどこを見るかといえば、執行官の意見であり、現況調査報告書の中に「こういう可能性があります」と書いてあるものに関しては、気を付けてほしい。

返却できるケースというのは、雨漏りをしてただけで、返せるケースは非常に少ないと思います。瑕疵担保責任がついていないのが、皆さんが不動産競売の一番のネックにするのですね。私が返却しているケースの場合も、雨漏りをしている階の修理代というのは、上の階が持ちます。マンションの地下1階だったのですが、1回のテナントさんが漏水させている訳です。その上を誰が持っているかというのが問題で、たとえば、共有部であれば管理会社であるし、違う所有者が持っていれば、その人が漏水させているので、その人の保証になるわけです。

それによって、生じるものがなんなのかといえば、例えば、私の場合で考えた時、転売益を考えると、物件仕立てるまでにかかる期間とか、一時的に立て替える費用とか、そういうものが大きな負担になるわけです。それと返却した時は、実際には物件明細には、書いていなかったものがいくつかあって、かなり複雑な案件だったのを、とどめを刺したのが雨漏りだったということなんですね。

なので、実際には多分、使用目的というのがあって、マンションの中では、個々の部屋というのは、店舗で使ってはいけないとか、規約があります。それのことに対して言及されていなかったのですね。そうしたら、管理組合から送られてきた資料を見たら、そのまま店舗として売却をしようとしたのですけど、店舗はだめという記載があったのです。

なので一つのことで、物件明細と物件が違うから返せるかといえば、それは本当に微妙な世界だと思いますので、これは避けて通れないリスクだと思います。私はたまたま、返却することができたと言っていますが、実際には手続きは意味難解で、ここまでにやらなければいけないということで、何を出せばいいのかとすべて裁判所と打ち合わせをして、その労力たるものは、ものすごいもので、それでやっと保証金が返金されるようになります。

入札する前から分かっていたら、本当にやめた方がいいです。

それと雪とか、雨漏りだけでなくて、今、私のところに持ち込まれている案件ですごく多いのが、東日本大震災の影響で基礎にクラックが入っている物件が結構あるのです。実際に、基礎にクラックが入ってるとか、地盤沈下してとかを直して転売しているものもあるのですけれども、それが基礎の形態がわからないと布基礎だとたぶん無理ですし、べた基礎でないと無理だったりするわけです。そういう知識も付随してくるものなので、一概には言えないのですけど、ゆきの影響とか雨の影響とかで漏水しているから返せるだろうとか、それが相当な瑕疵というか、費用的にも期間的にも、評価書的にも、裁判所が評価してものと違っているのではと言うレベルでないと無理だと思います。ということを認識してもらいたくて、この動画でお話をしました。

雨とか漏水だったら何とかなるのかと言われましたが、そんなことはないです。実際に購入してもですね、一戸建てで軒が小さい下にさっしがついているとか、軒が小さいがゆえに、雨がそこにあたる。実際には表記がないのですけど、クロス紙などをはがした時に、大雨がふった後は、ボードが少し湿っていたという物件は多々あります。それは現場を見るということしかないので、数をみるしかないので、例えば友人が建築屋さんにいるのであれば、リフォームやっている物件を覗かせてもらって、写真撮らせてもらっていいですかとして、資料作りのためにすると、なんでそのようなことが起こるかを知るためには一番いいのではと思います。

なかなか一般家庭には入れないので、全面改修などのお宅にみせてもらうとかして勉強してもらうしかないです。

競売不動産を返せるか返せないかということだったのですけど、返せるケースは非常に少ないです。それが全部通るかと言ったらそれが通らない。売却後決定だとそのあと、どんどん代金納付期限とか来ますから、代金納付も先送りしないと払えないわけですね。それを先送りするために、陳情書を書いたりするのです。いつまでに提出しなければいけない、いつまでに裁判官がOKを出さなければいけない、などたくさんいろいろなことが起こるので、返せることを前提で入札をするのは絶対にしないで欲しいし、そのことは間違えないでください。

ただ、どうしてもこれはおかしいというものがあれば、おかしいです。特に初心者素人で注意なのは、(ケ)ではない入札、(ヌ)強制競売事件とか、何回も差し戻しになって改めて出てきている競売不動産物件である、物件明細書をみると一括でドカーンとでているやつで、物件番号が1から10とか、多い時は50くらいあるのですけど、その中の1個だけとか、そういう物件は差し戻されたり、いろいろな手続きが複雑になっていたり、物件がやっぱりだめで、おかしいのではと差し戻された物件などが出てきたりしています。

物件が安くどんどんなっているのですけれども、それなりの理由があります。私が返したものは大型不動産だったのですね。ビル2本か3本とセットになっている小さい物件の一つだったのです。小さい物件だとしても、7000万くらいの物件だったのですけれども、そういう物件だったので、本当に注意が必要です。なので最初から競売物件を返せるなどと思いで入札はしないようにしてください。

今、雪で入札してしまった方は、なにかご相談があれば、ご連絡いただければと思います。

今日は以上です。ありがとうございました。


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