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不動産競売の3点セットの見方(現況調査報告書)






今日はですね。不動産競売の3点セットの見方の中の現況調査報告書ということについてお話をしていきたいと思います。まずですね、この現況調査報告書、おそらく3点セットですと、一番初めに期間入札の公示公告書が1枚ついていまして、そのあとに物件明細書、現況調査報告書、評価書という順番になっていると思います。この現況調査報告書が一番重要というか、見ていかなければいかないところが一番多いので今日はそれについてお話をしてきたいと思います。

2ページにあるのですけど、右上にあるところが事件番号ですね。物件の目録これはマンションだと思いますので、マンション名だったり、地番ですね、家屋の住所名だったりとか、これは基本的に謄本からもってきているので、所有権も敷地権の割合がここに書いてあります。その次ですね。不動産の表示とかいろいろ名目が書いてありますけど、物件目録のとおり、今見たところの通りですね。住居表示これが皆さんが今使っている住所になります。地方におりましても物件目録の地番のまままだ住所で整備されていないところがあるようですので、そういう場合もありますけど、これが住所になります。これは間違いないで頂きたいと思います。

そしていろいろここにですね、物件目録にない付属の建物とか種類、構造及び、床面積の概略とか書いてあります。公募上の記載とほぼ同一である。黒いのがチェックですね。その下も黒いのがない。こういうのは、マンションだとないのですが、一戸建てだと物置が立っていたり、それが別物だったり、いろいろ記載がここに書いてあります。

これは執行官がですね、先ほどの場所に戻りますけども、ここにですねこの執行官の方が現況調査した時の報告書になるので、これがいわゆる基準になってくるんですね。そして、占有者および占有状況というのがここに書いてあります。これは建物の所有者その他の者がチェックされているので、所有者以外の人が住居を使用している。占有者および占有権限のとおりと書いてあるので、別のところに書いてある意味になります。

管理費の金額、修繕費の金額が書いており、滞納があると書いてあるので、どういうことが考えられるかここから判断していくのですけれども、その期間で324000円です。おそらく調査に行っているのが7月に行っているので、ここから考えるともう1年以上たっているので、現状もう物件としては出てない物件ですから、これを入札する期間、もしくは落札してこの管理費を払うまでの期間を計算に入れておく必要があるということですね。324000円だから324000円だと思って入札すると、ここからはるかに期間、今月が入札になる予定だと、現在の日付からいくらになるのだろうと。管理費等照会先はこれは日本ハウジング株式会社で、電話番号消えていますが、実際は見る方法がありまして、事前にこれを見て電話することで解決すると思います。それで、現況地目は宅地になっていて、建物は図面のとおり、とかこういうところを見ていくのですね。

所有権とかその他事項とか。執行官の仮処分があるかないか。ここがあるになっていると少しめんどくさいかなと。あと債務者。これは不特定多数の人に開示してあるので、黒になっていますが、実際にはこれを一般で閲覧してみる方法もあります。おそらく、ここまで見てきて、考えられること、執行官の意見というのも書いてあります。ここから関係人の陳述というのが書いてあって、占有者の人にですね、執行官がお話を聞いているんですね。賃貸して住居して使っていると。所有者との間に2年間賃貸していると。ですから、これを投資物件として買う方は、この人と合意更新すればいいので非常にいいのでは思います。

こんなことを見ていくのですね。調査の経緯は、セミナーの中でもお話をしたのですが、これは非常に細かく見ています。これは、行っている時間とかも見ているのですけれど、この時間とヒントになるのが写真だったりするので、写真は何時ごろ取られているのかなどいろいろなことがわかります。そういうことを見ていくのですね。電話照会しているとかです。公図写なので、公図上どうなのかとか、建物の平面図とかを見ていきます。役所の図面です。

間取り図に関しては、おそらく執行官が起こしているのか、どこか管理会社に言われて見ているのか、専門家からすれば適当な図面になってしまいますが、こういう構造になっています。本来はもうちょっと細かくユニットバスの中は風呂はどちら向きについているのかキッチンもどこになにがあるのかが書いてあることが多いのですけど、こういうケースもあるということです。これは、建物を外から見たところです。部屋のなかも本人の同意を取って、撮っているのですけどおそらく、この白枠は移してはいけないものを隠しているということですね。なにが写っているかはDVDの中でもしゃべっているので、そちらを見て頂ければと思います。普通に生活をしてる感じが写真をみてわかります。特にひどいということはないと思います。風呂場ですね。昔からあるバスになります。こんな感じの物が現況調査報告書なのでこれをよく見て、入札する前にどんなものなのかと判断できます。現地には必ず下見に行くとは思いますが、その下見の前に見ていきます。実際に関係人の陳述とかもっと沢山あったりとか、複雑なものもありますけど、見ていきます。

もっと難しい言葉でいろんな事が書いてあると思うんですけど、私のセミナーやったときのDVDが出ていますので、すごく詳しく話をしています。それに足りないものは、また今後無料レポート等でご紹介させていただきます。今日は現況調査報告書のお話でした。


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