今日もですね、ウォーキングに行っていつもこんな恰好で、どうしようもない動画になっていますが、質問がですね、電子書籍・競売その他ですね、やっている事に関して、毎日質問を２・３通くらい頂いて、いろいろかえしているのですが、まあ今日は不動産競売というお話をします。質問頂いたいのは、ちょっと私の方も競売王を購入している方なのかどうか、ブログを見て質問をしてきているのが全部ごちゃ混ぜになっているので、見た名前だなと覚えている名前は購入者かなと思っているのですが、それ以外のかたにもですね、普通にコンサルティングをスカイプまでは、30分無料でするのですが、まあ購入者の方はもっとします。
今日はですね、一戸のビルで入札しようと思って調査をしているんですけど、価格がバラバラでわからない。かなり大きなビルだと思うんです。私も実際にですね、建物の名前を言えないのですが、天王洲の方にですね、会ったビルで一本が30回くらい建っているビルが何本もたっている場所がありますよね。例えば六本木ヒルズもそうですしね。Ａ棟とかＢ棟とかＣ棟とか立っていますね。ヒルズの場合は賃貸がメインなので、そういうことはないんですけど、中の物件が例えば、３ＬＤＫで94.39平米で15階7580万で売りに出てるとか、7階で２ＬＤＫ85.23平米で8630万円で売りに出てる。物件がですね、20階で、90.93平米３ＬＤＫを入札するのにですね、どうしたらいいのか？売却基準の価格が4800万くらいですけど、買い受け可能額となると3800万くらいです。2割り低いので。基準価格よりも2割り低いのですから。保証金の分だけ低いので。保証金が約1000万くらいかかりますから。
どういう風に考えたらいいのか？ということで、僕もそれをもう入札が終わっているんですけど、いろいろ考えたんですけど、僕が多分調べて、入札しようと。５階で５７８０万円８０．４９平米とか出ていてですね。２０階なので景観とか、富士山が見える見えない問題もありますが、この部屋からたぶん富士山は見えるだろうといろんなことを考えて僕が算出した金額は、これじゃないと採算とれないのではという金額は、管理費の滞納を含めて６５００万と出したのです。
例えば、６５４９万円万とか６５３７万円とか端数をつけて出すんですけど、実際には落札価格は７２６９万円でした。ご相談いただいているときから６５００万くらいだったら採算とれるんじゃないか？とお話をしたんですけど、実際に７２６９万で落札している人が、転売目的なのか？賃貸目的なのか？なんですよ。賃料だと、部屋の大きさにもよりますが、だいたい２２万から３８万くらいで賃貸しているんですね。賃貸標準で考えるのかなどいろいろ考えて、７２６０万が当たりなのかわかりませんが、次順位も７０００万くらいでしたから、これは私も知っている業者さんだったんで、いい線ついているんだろうなと。
僕がこの５００万を見れなかったのは、なんでだろうかと言えば、まず部屋が外から眺められないということ。２０階なので。比較的わたしはですね、高層階というのは、不得意にしていまして、中がみえないということと、あるビルでですね、これはいちゃっていいのかな？オートロックとか突破すると警察を呼ばれるんですよ。だからそういう調査ができない。中に知り合いがいないときついということがあって。これはですね、法人が占有している感じがあったので、まぁ、退去させるのは難しいだろうなということで、その分、引いたというのと、残置物があった場合、２０階なので業者さんを呼んで養生とかいろいろ捻出してその金額だったんですね。７０００万で出している業者さんは、知らない業者さんではないので、まぁ、いい線かなと。会社の利幅を見た時にその分５００万安いという反映に至ったのです。
こういう場合どうすればいいのかと言えば、私がやっている方法というのは、９０．９３平米と２０階、４０階たての２０階ですから真ん中編。その辺で大きさは平均単価で割っていけばいいので、できれば、２０階の出ている物件があれば、それを平米単価に変えると大体その相場がでます。後は、金額を何で見るか？管理費とか管理費の滞納があれば、その編を見たりとか、大規模修繕の積み立て満期になってこの分をださなければいけないとかたぶん書いてあると思うので、その辺を差っ引くということです。答えになっているかわからないのですけど、沢山売りに出ているというか、物件がでかい時には、平均を取ったりとか。
絶対にしなければいけないチエックは、ひとつだけあるのですけど、それは何かというと、自分が買って売却しようとしている場合以外に、いい物件が売りに出ている場合は、入札をしない。これが最後の１点なんですけど、それはした方がいいと思いますので、私も以前ドボンはしていないのですけれども、あんまり利幅でなかったというのは、僕たちが買ってリフォームをしている間に角部屋が売りに出されてしまった。ということがあったんですよ。だから、転売するときに、そっちのほうが同じ金額だったら、角部屋が絶対売れますから、その辺を踏まえてね、入札をするということで、まぁ、沢山ある物件は要注意かなということで、質問もこの方、以外にこういうケースが増えています。物件も増えてきている気がもします。そんな中でこういう物件はどうしたらいいのかと。競馬王の中にもですね、複数の物件が出たら、注意をしろと話をしたと思います。是非、購入していただくなり、してください。今日は長くなりましたが、お疲れ様でした。
●上記のような競売情報をまず知ることが競売物件成功への近道です。それがすべてまとめられているのが「競売王」です。↓
※2019年現在、おすすめの教材である「知っておくべき競売情報・競売王」は、今後、リニューアルされる予定なのかわかりませんが、現在、販売が停止しております。なので、代わりに こちらの教材を紹介しておきます。情報・知識で役立ちますので興味あればどうぞ。 → 市場の半値は当たり前！競争しないでこっそり儲ける！任売物件取得セミナー
