今日はですね、不動産競売で戸建、一戸建てとかですね、土地ですね、を入札する際に、重要なポイントということで、少しお話をします。前回はマンションだったんですけど、マンションにしても、一戸建てにしても、土地にしても、いろいろなことを見ていかなければいけない。
私がですね、上手く行ったというよりも、大失敗したもののお話の方がおそらく参考になると思います。新宿区で背中に法面しょっている崖下の土地というか、一戸建てが2個建っている物件を落札しました。前回もちょっとお話をしているかなとは思いますが、その時っていうのは、擁壁があったんですけど、擁壁の事についてちょっと書いてあって、よくよく調べてみると、擁壁が古いので、差し戻ししているというか、落札1回しているのですけれど、弁護士さんを入れて、異議申し立てをして返して再度競売に出た物件だったんですね。再度返して、の経緯はわからないのですけど、再度出てきたということは分かっていたんです。その他にも道路が持分所有が無かったり、いろんな条件があったんですけど、その1戸建てというものをやったときに、すごく大切だなと私が思ったことが、2つあって、必ずこの2つの事は調べているんです。
どういうことかと言えば、初心者の方は一戸建てとか建て替えるものはやって欲しくはないと正直思っていて、それは何かというと、建物を解体します。解体した時に、ある程度掘り返すのですけど、その中から、地中障害物って解体さんは言うのですけれど、その前に立てた基礎の建物が出てきたりすると、上物を壊した費用より、地中障害物を壊す方が、お金がかかったりするんですよ。解体屋さんを入れると、どれくらいの確立かな。5割くらいの確立で地中障害物が出てくるのです。それは何かと言えば、前の建物をちゃんと壊していない時代の物が建っていたということがあるわけですね。なので時代背景をちょっと調べなければいけないのです。エリアによっては、工業地帯だったところが建売に区分されて売られたりしたエリアも出てくるので、工場の基礎とか布基礎とかが出てくると、すごい費用がかさむのですね。
知らなかったじゃ、売ったときに済まないのでその辺のリスクを回避するために、私がやっている事をお話します。エリアによってないエリアもあるのですけれども、私がその擁壁がいつの時代にできたかを調べた時に、新宿区だったんですけれど、新宿区というのは、旗本のどこどこが、江戸時代にですね、分譲とかやっているんですね、私もそれを始めて知ったんですけど、なんとか家というのが旗本が宅地を分譲して売ったんだとか、資料があるのです。新宿区というのは比較的その資料が沢山ありまして、いつごろからこの形、公図とかとると図面が出てきますが、江戸時代の図面も出てくるんで、いつの時代からできているのかが、ある程度道路とかから分かるのですね。その所有権だけが動いている形。だから新宿だと、何町というのかな？四谷3丁目から裏入って行って、自衛隊の方へ向かって歩いて行くんですけど、住所ちょっと覚えていないのですけれど、その辺というのは、路地入って降りていくと、石畳みの通路とかあるんですけれども、通路全部江戸時代の石畳みなんですよね。そういう部分もですね、調べてやってほしいのです。
あともう一つは、売る時にすごく困ったのは、今ネット社会になったので、お客さんも全部調べられるようになっているんですね。それが何かというと、私、港区がすごく多かったんですけれど、こういうのがあるんですよ。こういうのがあるんですよ。これは港区浸水ハザードマップです。新宿区もあり、大体どこのエリアもあるんですよ。ハザードマップというものが。みなさん自分が買うところというのは、事前に調べてくるお客さんが非常に多くなっていて、その地域に入っている物件を買って、転売をしようと思ったら、売れない確立がかなり高いです。ここにハマっているので3か月くらいに売れた物件というのは、僕がやっている限りでは、皆無です。一戸もないです。今ユーザーさんがどんなことを調べているかということを知ることも一つなのです。
まず、この時代背景ですね、古い時代の地図って、子地図というのは、実は神保町とか行くと売っているので買ってみたり、新宿は役所で取れるのですけれど、港区では調べたことはないので、ハザードマップだけは逃げろと言っていたのです。もし転売を考えたり、自分の落札して住もうと思っているのであれば、こういうハザードマップというのが一つ、あとは時代背景を見るために古い地図ですね、できればかなり古いものが出ていると思いますし、調べようようと思えば、そのエリアの図書館に行けば一番早いかなと思います。私は大体図書館とか、絶対行くのが法務局、まあ役所とか上下水道の配管とかは水道局に行ば見れます。下水はないか。上水道はあると思いますので、そんなことを調べて、是非ですね戸建をする方はこの辺を注意していただければなと思います。
今一所懸命話しいる内容は、不動産解体新書というのを今書いてます。リリースする時期は変わってしまうかもしれませんが、この中にですね、こういうことも含めて以前やったセミナーＤＶＤ競売王も販売していますけど、競売王の中でもお話をしていないこういうことも、ひとつずつ、細かくお話をできたらなと思います。ということでちょっと今日はお話長くなりましたけど、不動産競売のことだったんで、少し詳しく話しました。これやっちゃったとなると完全にドボンになると思いますので、是非こういうことに注意して検索してみてください。～区ハザードマップとか洪水ハザードマップとか出てきます。後、地震のね、影響の液状化というところもわかりますので、是非参考にしてみてください。ということで今日は一戸建てと土地の入札時に注意することでお届け致しました。どうもありがとうございました。
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